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昨天刷到个"断臂求生"的哥们。
深圳 308 平的豪宅。
4 月份不信邪，挂 6200 万，无人问津。
5 月、6 月、7 月三次降价，最后降到了 2060 万，终于有人来买了。
再还还价，最后 1900 万成交。
前几天，7 月份的楼市数据出炉了，堪称惨烈。
房价还在往下走。
特别是二手房。
即便在北上广这样寸土寸金的地方，二手房价格也比上个月跌了一个百分点。
假设你 6 月份花 200 万买下一套老破小，7 月份这套房子可能就只值 198 万了。
等于白白跌掉了一个月的工资。
算起来，很多城市的房价已经连续跌了四年。
面对不甚景气的市场，房产中介只能想办法自保。
据说一些中介平台现在已经不显示二手房的历史成交价了，免得想买房的人看到价格跌这么猛，心生焦虑。
02
前几年，我们问网友：
"你最大的梦想是什么？"
很多人给出的答案是：
"房子降价。"
他们做梦都想买房，说买了房就能结婚，就能过上好生活，就能拥有幸福人生。
网友管这些念头叫"购房刚需"。
好像每个人都有买房换房的"刚需"，而房价也似乎永远只会涨不会跌。
哪个专家出来说一句房子要跌价，立马会被全网群嘲是"砖家"。
现在房价终于跌了，本来以为房子的交易量会明显变大，会有更多人买房。
但现实并不是这样。
在交易量短暂回升了几个月之后，现在又落回到荣枯线以下了。
那些嚷嚷着"刚需"的群体消失不见了。
买房换房的普通人越来越少。
无论是打工人爱买的 90 平以下的刚需房，还是 100 平出头的改善房都在降价。
为什么会这样？
其实还是和炒股票买涨不买跌是一个道理。
当你买的房子，买完就涨，一年涨 20%，那你砸锅卖铁也会买它，还会加杠杆买房。
砸锅卖铁也要买，给茶水费也要买，掏空家里所有亲戚钱包也会买，刷爆所有信用卡再背上一身债务也要买。
那时候有个著名的买房论坛，创始人传授了一套买房心法，大概意思就是怎么用尽一切办法上杠杆，借到能借的所有钱买房子。
因为买到就是赚到。
还要骗自己说"买房是刚需，租房不行的。"
但是到了房产下行周期，就不是这样了。
当你买的房子，买了就跌，每年跌 5%。不仅肉眼可见的速度在阴跌，而且根本卖不出去。
那就又是另一种说法了。
首套房也不是刚需了，置换房就更不是刚需了。
大城市一套房子少说要 100 万呢，晚买一年就便宜 5 万块钱，那谁还买？
很多人一年到手工资也就 5 万多块钱吧。
所谓的"刚需"，这时候也成了伪概念。
喊着一定要买房的人，能够接受租房了。
想着换房的人，会觉得自家老破小忍忍也能住。
这时候大家才意识到。
买房并不是刚需，有地方住才是刚需。
结婚也不是刚需，有人陪算半刚需。
很多人现在租房子住，只谈恋爱不结婚，甚至连恋爱都不谈。
那房子自然就不行了。
03
讨论房地产的时候，人们常常会提到一个叫作"拥房率"（ home ownership）的指标，意思是拥有住房的人口占总人口的比重。
中国人的拥房率高达 89.7%，位居全球第十名。
这个数据意味着，绝大部分中国人其实都已经有房子了，或许在老家，或许在农村。总之这辈子，都会想办法拥有一套房子。
与之相对的是，美国、法国、德国、日本、韩国等等发达国家，拥房率却普遍低于 70%：
美国的数据是 65.9%；
法国是 64.7%；
德国更低，只有 49.1%；
日本是 55%；
韩国是 57.3%。
也就是说，很多生活在发达国家里的人一辈子都不会买房，只会租房。
对于这样的现象，一些观点认为是中西文化差异导致的。
中国人骨子里安土重迁、注重家庭伦理，所以酷爱买房定居；
长期生活在美西方文化圈里的民众则追求自由主义、随遇而安，所以他们更愿意在不同城市租房生活，或者直接买部房车，走到哪里住到哪里。
肯定有这个原因，但并不是全部。
在现实中，如果西方人发现房子能增值，他们也会疯狂买房。
而如果持有房产的成本过高，明显不如租房划算，民众就会更倾向于租房。
这是个体基于经济理性做出的选择，恐怕和文化背景没啥关系。
说到底还是因为这些资本主义国家的商品房市场已经发展得很成熟了。
大家都见过房价暴涨，也经历过房价暴跌。
比如在日本，90 年代经济泡沫的破裂使得经济长期下行。
1992 年到 2000 年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌 55%，中小城市也跌了 19.4%。
又比如在美国，次贷危机就能让房子贬值三四成。
佛罗里达和内华达州的房价更是直接腰斩。
韩国的数据线更刺激，他们楼市击鼓传花的游戏前两年玩不下去了。
首尔房价在 2023 年春天闪崩，跌了三成。许多中产家庭在一夜之间破产。
而即便在楼市素来稳健的德国，俄乌战争和通胀造成的经济低迷直接冲击到了房地产市场。
前两年德国房价跌幅刷新历史纪录，到了罕见的 6.8%。
中国人还没经历过房产的降价周期，过去的理念是"房子永远涨"，所以大家拼了命上杠杆也要买房子。
而这些发达国家居民见得就多了，普遍对房地产市场的金融属性心有余悸，于是不敢贸然置业。
更别说他们还有房产税。
而另一方面，一些国家的房屋租赁市场总体上是比较规范的，租房者享受的公共服务和买房者享受的公共服务是一样的。
租房不会影响子女读书，"外地人"的身份也不太会影响个人就业。
这样的话，民众就更没有动力冒险买房了。
04
其实没什么资产是只涨不跌的，股市如此，楼市亦然。
大家都知道，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。
现在金融环境明显在变化。
土地财政的模式正在转型中。
人口也是朝着"少子化"的方向发展。
面对这种大趋势，房地产明显很难重回十多年前的黄金岁月。
未来，可能并没有那么多新生儿需要卷学区、卷优质的住房资源。
随着城市化的进程逐步见顶，大概也没有那么多农村青壮年劳动力需要进城务工买房落户。
独生子女们能把父辈祖辈留下的房子们料理好，就已经很不错了。
每个人都会有房子住。
区别无非是：张华家住豪宅，李萍家住老破小，韩梅梅家在宅基地。
2022 年前后，贝壳研究院曾经做过一项调研，发现我国 28 个大中城市平均住房空置率达到 12%。
南昌、廊坊、佛山的住房空置率相对较高，在 15% 以上。
北京、上海、深圳的空置率相对较低，在 7% 以下。
而根据国际社会通行标准，住房空置率在 10% 以下是比较合理的区间。要是超过 20%，那就说明当地商品房存在严重积压的风险。
如果和其他国家做个对比，你会发现我国内地的住房空置略高于美国、巴西等国家，就比深度老龄化的日本低了 1.5 个百分点。
光看数据可能没啥感觉。我们说点直观地例子：
现在日本就有大量的老房子空着没人住。
曾经我们看到过一套日本别墅。
617 平只要 2000 万日元（100 万人民币）。
它的建筑占地面积 617 平，房子本身 280 平，还有个小花园。
地点在八尾市，看了下到大阪市中心 40 分钟车程，到大阪大概半个小时就够。
各方面条件都不错，缺点是房子比较老，如果想住得舒服得重新装修。
可能中国以后也会有不少老房子，就像这样闲置着，没人住，也没人想买。
区别是，日本这种房子是别墅，就算老了旧了也可以一直放着。
而我们大多数人住的是城市里的高层公寓，以后就是想翻新都难。
未来会怎样？
其实也可以参考日本。
日本现在房地产市场，呈现一个比较夸张的两极分化趋势。
因为人口出生率长期低于世代更替线，日本老龄化严重。小地方的年轻人纷纷涌入大城市。
所以现在东京市区的房价，很多已经超过了泡沫经济时期。
港区的平均房价，15 万人民币一平的并不少见，甚至还有 50 万人民币一平的奢华公寓。
而很多人口空心化的小城市，房子已经跌破地板价，还是没人要，地板下面还有 18 层地狱，估计白送才会有人去住吧。
类比到我们这，就是鹤岗 10 万人民币就能买一套很好的房子，而上海市中心连个厕所都买不起。
上海现在的豪宅市场依然火爆，丝毫没有降价的趋势。现在股市好了，可能会更加火爆。
甚至现在上海的新房还在逆势涨价。
从上海来看，我们似乎在走日本的路。
但从开头深圳的例子看，似乎又不是。
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